Charges de gestion, concurrence, low-cost : les syndics sous pression.



Comme chaque année, depuis 10 ans, l’ARC publie les résultats de son observatoire des charges de copropriété du dernier exercice comptable (2018) par rapport à l’exercice précédent (2017).

Une occasion supplémentaire pour mettre à l’index les pratiques « abusives » des syndics professionnels en matière de facturation. Une manière aussi réveiller le syndic-bashing en dépit de la tribune de Jean-Marc Torrollion (président de la Fnaim) et Christophe Tanay (président de l'Unis). (Le Echos, le 20/03/2019).


Que nous apprend l’ARC ?

Le titre de l'étude est explicite : "EN 2018, LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ONT AUGMENTE DE 5% SOIT PRES DE QUATRE FOIS PLUS QUE L’INFLATION". En résumé, l’ARC nous apprends que les postes qui font l’objet de la plus forte augmentation sont les charges de chauffage (+9,8%), les contrats d’assurance (+6,9%); les charges de gestion (+6,5%).


Le constat posé et maintenant ?

Faire le dos rond où réagir ? Le problème est que si une stratégie d’attente permet de ne pas prendre (trop) de risques, elle ne permet pas toujours de saisir les opportunités ni d’identifier les menaces qui se profilent à l’horizon.

Et dans notre monde de plus en plus « disrupté », les environnements réglementaires et concurrentiels ne sont plus intangibles et peuvent changer radicalement. Hier les taxis et les notaires, aujourd’hui les commissaires aux comptes et les auto-écoles. Et demain ?


Alors regardons ce qu’il se passe.

Depuis 2014 et la Loi ALUR, la pression est croissante sur les syndics. Aujourd’hui il s’agit de composer entre une réglementation de plus en plus écrasante et une image calamiteuse plus proche d’Al Capone que de l’Abbé Pierre. Pendant ce temps, l’environnement se transforme. Dans un secteur très hétérogène avec 3 ou 4 poids-lourds et une myriade d’acteurs de moyens à microscopiques, avec parfois des pratiques d’un autre âge et plus souvent des professionnels sérieux qui font leur métier consciencieusement, le législateur tente de remettre de l’ordre en renforçant la mise en concurrence entre syndics. Dès lors, les charges de gestion des syndics deviennent le point de convergence de toutes les attentions.

Dans une ambiance de suspicion généralisée, les comparateurs de syndics se multiplient et se font caisse de résonance de la vindicte. Parallèlement, les syndics Low-cost ont le vent en poupe. Pour eux, c’est la fin de la présence physique ; tout est digitalisé, simplifié, radicalisé. Le modèle économique se transforme et ceux qui y verraient une mode sans lendemain se condamnent d’avance à le subir durement.

Cette transformation donnera immanquablement des gagnants et sans doute beaucoup de perdants. Comme dans toutes recomposition sectorielle, les cartes vont être redistribuées et tout le monde n’aura pas d’atout dans son jeu.


Si la recette du renouveau n’est encore connue de personne, on peut néanmoins tenter de décrire quelques pistes qui y mènent.


Améliorer la compétitivité.

Soyons lucide, la pression sur la compétitivité des cabinets de syndics va s’intensifier. La compétitivité prix, bien entendu, mais également la compétitivité hors-prix. La capacité à offrir des services à forte valeur ajoutée, est aussi au cœur des nouveaux enjeux. Le passage par la digitalisation semble incontournable. L’extranet, devenue obligatoire, n’est qu’une première étape qui va entraîner une véritable transformation du service et des échanges entre syndics et conseillers syndicaux. Comment imaginer pouvoir conquérir de nouveaux copropriétaires, habitués à une palette services digitalisés, sans offrir au moins l’équivalant ? La norme va évoluer très rapidement et malheur aux derniers.


Améliorer le niveau de service :

Si la technologie permet de dégager du temps pour les gestionnaires de copropriétés et d’améliorer la compétitivité, la qualité de la prestation devra rester au cœur de la transformation du syndic professionnel en renouveau. La pression se fait de plus en plus forte, de sorte que les syndics qui sont habitués à franchir la ligne jaune seront encore plus durement sanctionnés par le marché. Les syndicats de copropriétaires ne seront plus prêts à payer des honoraires s’ils ont le sentiment de ne pas avoir le niveau de service correspondant. Professionnaliser son action, passera par la formation de son personnel, l’amélioration de ses procédures internes pour gagner en efficacité, et la mise en conformité de ses pratiques professionnelles. Combien de syndics professionnels sont aujourd'hui en conformité avec le RGPD*, un an après sa mise en place obligatoire ?

Être intransigeant sur la qualité de la prestation avec une tarification adaptée qui préserve la compétitivité de ses clients, tel est le credo que s’est donné lapaiedesgardiens.com. La pérennité des gardiens dans les immeubles n’est pas remise en cause et la gestion sociale du personnel d’immeuble restera un point sensible parmi les missions confiées aux syndics professionnels. Notre expérience montre qu’en la matière, l’hétérogénéité est encore une fois la règle. L’absence de maîtrise des règles de paie ou de la réglementation sociale font courir des risques considérables et inévitablement, les contentieux sociaux seront payés de plus en plus chèrement par les syndics professionnels qui n'auront pas pris conscience de tels enjeux.


RGPD* : « Règlement Général sur la Protection des Données ». Le RGPD encadre le traitement des données personnelles au niveau européen.

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